Différents dispositifs défiscalisants permettent d’investir dans l’immobilier locatif pour atteindre vos objectifs (retraite, impôt, patrimoine) ; mais à qui s’adressent-ils … et quels sont leurs avantages ?
Le Dispositif « Pinel »
Le principe
La loi Pinel concerne les acquisitions de logements neufs, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à réhabiliter en France, destinés à la location en résidence principale.
Les avantages fiscaux
- jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts sur 12 ans.
- Réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du prix de revient du logement (prix immobilier + frais dits de notaire) retenu dans la limite de 300.000 € (2 acquisitions sont possibles) pour les logements acquis en 2019, selon la durée d’engagement de location du logement acquis.
- L’avantage fiscal perçu au titre de la loi Pinel bénéficie du plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par foyer.
A qui s’adresse le dispositif Pinel
La loi Pinel s’adresse à un large panel d’investisseurs qui veut à la fois réduire ses impôts et se constituer un patrimoine. Le panel est d’autant plus large qu’il suffit de payer quelques milliers d’euros d’impôts (+/- 2.500 € par an pour un investissement à 100.000 € par exemple) par an pour optimiser l’investissement. Enfin, il ne nécessite aucun apport.
Loi Pinel « Outre-Mer »
Le principe
La loi Pinel Outre-Mer concerne les acquisitions de logements neufs, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à réhabiliter dans les Départements, Territoires et Communautés d’Outre-Mer (DOM-TOM), destinés à la location en résidence principale.
Les avantages fiscaux
- jusqu’à 96 000 € de réduction d’impôts sur 12 ans.
- Réduction d’impôt de 23%, 29% ou 32% du prix de revient du logement (prix immobilier + frais dits de notaire) retenu dans la limite de 300.000 € (2 acquisitions sont possibles) pour les logements acquis en 2019, selon la durée d’engagement de location du logement acquis.
- L’avantage fiscal perçu au titre de la loi Pinel Outre-Mer bénéficie du plafonnement global des niches fiscales avec un plafond spécifique à l’Outre-Mer de 18 000 € par an par foyer
A qui s’adresse le dispositif Pinel Outre-Mer
La loi Pinel Outre-Mer s’adresse à un panel d’investisseurs qui comme pour la loi Pinel « classique », veut à la fois réduire ses impôts et se constituer un patrimoine, mais dont l’imposition est élevée, et qui souhaitent ainsi profiter des taux majorés de réduction d’impôt, et du plafonnement à 18 000 € des niches fiscales. Il ne nécessite également aucun apport.
Loi « Censi-Bouvard »
Le principe
Le dispositif Censi-Bouvard concerne les acquisitions de biens immobiliers neufs ou en VEFA, dans une résidence dite de services telle que résidence étudiante, les résidences seniors ou les établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021.
Les avantages fiscaux
- jusqu’à 33 000 € de réduction d’impôts sur 9 ans.
- Réduction d’impôt de 11 % du prix de revient du logement sur 9 ans, limité à 300.000 €.
- Remboursement de la TVA sur le montant de l’investissement.
A qui s’adresse le dispositif Censi-Bouvard
Ce dispositif concerne les investisseurs ayant pour objectifs à la fois de réduire leurs impôts, et de préparer leur retraite, mais qui veulent avoir une délégation totale et sécurisée de leur investissement via un bail commercial.
Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse essentiellement à des contribuables qui payent moins de 3 000€ d’impôt et dont la TMI n’excède pas 14%. Cette solution permet de développer son patrimoine avec l’aide d’une réduction d’impôt, et avec un investissement initial dont le cout ( 100.000 € par exemple) est moins important qu’une opération en Loi Pinel.
Dispositif LMNP
Le principe
Ce dispositif s’inscrit dans le même cadre que le Censi-Bouvard, à savoir qu’il concerne également les acquisitions de biens immobiliers neufs ou en VEFA, dans une résidence dite de services telle que résidence étudiante, les résidences seniors ou les établissements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Mais il diffère du Censi-Bouvard par la fiscalité: l’amortissement remplace la réduction d’impôt.
Les avantages fiscaux
- Remboursement de la TVA sur le montant de l’investissement.
- Amortissement du mobilier sur une période de 5 à 7 ans et de l’immobilier sur une période allant de 20 à 30 ans.
Cet amortissement permet de défiscaliser les revenus locatifs liés à cet investissement durablement.
A qui s’adresse le dispositif LMNP
Ce dispositif concerne également les investisseurs ayant pour objectifs à la fois de réduire leurs impôts, et de préparer leur retraite en générant un complément de revenus défiscalisés; ils bénéficient aussi d’une délégation totale et sécurisée de leur investissement via un bail commercial.
Cette solution d’investissement est destinée à des contribuables se situant dans une Tranche Marginale d’imposition (TMI) égale ou supérieure à 30%.
Loi « Girardin Société (IS) »
Le principe
Il s’agit d’une des rares possibilités de défiscaliser pour une société; elle s’applique sur les acquisitions de logements neufs situés dans les DOM-TOM.
Les avantages fiscaux
- La loi Girardin Société permet la déduction de 100% du montant de l’acquisition sur le résultat imposable de l’année d’acquisition et celle des années suivantes, et au besoin, sur les années précédentes.
- Elle permet l’amortissement du bien dans les conditions de droits communs (taux usuel 4 %, pendant 25 ans).
- La loi Girardin Société donne enfin la possibilité de déduire toutes les charges du résultat.
A qui s’adresse la loi Girardin IS
La loi Girardin Société s’adresse à des sociétés fiscalisées souhaitant annuler leur imposition sur les sociétés.
Le Déficit Foncier
Le principe
Le déficit foncier concerne les investissements locatifs qui nécessitent, au préalable, de faire des travaux, en général, conséquents. Ces travaux représentent une charge qui fait l’objet d’une défiscalisation sous forme de réduction de revenus. Comme il entre dans le cadre de la fiscalité de droit commun, le déficit foncier n’est pas véritablement considéré comme une niche fiscale.
Les avantages fiscaux
- Défiscalisation des revenus du travail : En cas de travaux de réaménagement importants, il est possible de déduire ceux-ci sur un total de 6 années dans le cadre des revenus du travail et dans la limite de 10.700 € par an les années de paiement des travaux.
- Défiscalisation des revenus fonciers : L’ensemble des travaux est déductible des revenus fonciers existants sans limites. L’excédent du déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
A qui s’adresse le déficit foncier
Le déficit foncier s’avère d’autant plus intéressant quand il s’adresse à des investisseurs dont la tranche marginale d’imposition est à 45 %, et/ou qui ont déjà des revenus fonciers importants.
Le Démembrement de Propriété
Le principe
Théoriquement tous les biens immobiliers peuvent être démembrés. Le principe du démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété d’un bien immobilier de son usufruit. L’usufruit est la possibilité d’utiliser ou de tirer les revenus d’un bien. La nue-propriété au contraire représente la détention de ce bien et le droit de redevenir plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit. Un usufruit peut être viager (c’est-à-dire de la durée de vie d’un individu) ou temporaire, donc limité dans le temps à une date certaine. En matière d’investissement en nue-propriété, les produits proposés sont grevés d’usufruits temporaires de 15 à 20 ans.
Les avantages fiscaux
- Le fait même de démembrer un bien immobilier en deux parties a pour conséquence naturelle, mathématique et directe que la nue-propriété ou l’usufruit vaudront séparément forcément moins que le bien immobilier « plein ». Ainsi dans le cas d’une donation cela a pour conséquence d’alléger la fiscalité puisque seules la nue-propriété ou l’usufruit peuvent être donnés.
- Par ailleurs la détention d’un bien en nue-propriété n’a, en l’absence de revenus fonciers, aucune conséquence négative sur la fiscalité foncière.
- De plus, dans le cadre d’un achat de nue-propriété à crédit, et sous réserve que l’usufruitier soit imposé à l’IR ou bénéficie du statut de bailleur social, les intérêts de l’emprunt peuvent être déduits de revenus fonciers perçus par ailleurs.
- Enfin la valeur de la nue-propriété n’est pas prise en compte dans l’assiette IFI. C’est le seul investissement immobilier qui échappe à ce nouvel impôt sur la fortune immobilière.
A qui s’adresse le démembrement de propriété
L’investissement en démembrement de propriété est une excellente opportunité pour des contribuables ayant déjà des revenus fonciers, une tranche marginale d’imposition élevée et qui envisage un investissement immobilier en se dégageant de tout souci de gestion. Il faut néanmoins disposer d’une capacité d’épargne suffisante, du fait de l’absence de revenus locatif.
Loi « Malraux »
Le principe
La loi Malraux concerne les acquisitions de logements anciens situés soit dans un Site Patrimonial Remarquable Classé au sens de la loi Patrimoine de juillet 2016, soit dans un quartier ancien dégradé ressortant du programme national (PNRQAD), soit dans un quartier présentant une concentration élevée ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle soit dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager français (ZPPAUP), dans le but de réalisée la restauration complète d’un immeuble affecté à l’habitation ou à un usage professionnel.
Les avantages fiscaux
- La loi Malraux fait bénéficier de réductions d’impôt allant de 22 % (en ZPPAUP) à 30 % (pour les autres secteurs) du montant des travaux et donc hors prix du foncier.
- Un plafond glissant de 400 000 € (toutes opérations Malraux confondues) de travaux répartis sur 4 ans, année du permis de construire plus 3 ans, soit une réduction directe de l’impôt à payer de 88.000 € ou 120.000 € sur quatre ans. En cas d’excédent un report sur trois ans est possible, soit sept ans maximums de réduction de l’impôt à payer.
A qui s’adresse le dispositif Malraux
La loi Malraux s’adresse à un panel d’investisseurs qui veut à la fois réduire de façon conséquente ses impôts et se constituer un patrimoine puisque par définition les emplacements sont très souvent qualitatifs (hyper centre-ville par exemple). Il nécessite cependant un budget conséquent.
Dispositif « Denormandie »
Le principe
Le dispositif de défiscalisation Denormandie concerne l’acquisition de logements anciens situées en centre ville (voir la liste des zones elligibles) et faisant l’objet de travaux d’amélioration. Ces travaux devant représenter 25 % au moins du coût total de l’acquisition.
Les avantages fiscaux
- L’avantage fiscal est comparable au dispositif Pinel : 12 à 21% du prix d’acquisition limitée à 300 000 €, achat + travaux.
- jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôts sur 12 ans.
